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明年房价将下跌20-35% 外资撤离中国

来源:  作者:本站
   汇丰银行上周五突然调高新造按揭息率半厘,加上长实将干德道及广播道两项目,以低于市价售予美国退休基金,令本来已脆弱的楼市雪上加霜。高盛证券修订楼价跌幅预测,料明年底前一、二手楼价跌幅,由原本的15%至25%,修订为20%至35%,个别发展商的资产净值预测,也下调5%至7%。

新世界股价重挫13%

  受以上种种因素影响,地产股昨普遍下跌,跌幅由4%至13%不等,其中新世界跌幅达13.18%,而嘉里建设亦跌11.34%,长实及信置均跌逾6%。

  高盛指出,汇控全球裁员1100人,进一步令本港就业市场不明朗,对楼市带来更大压力,而汇丰调高按息半厘,亦令楼价下跌半成。同时,银行调高新造按揭息率半厘,若要维持现时的供楼负担比率不变,即供楼开支占收入39%,相等于楼价要下跌4.3%。再者,长实沽售亚视旧址及西半山两项目套现,均对楼市造成负面信号。

  有见及此,高盛降新地、信置及恒隆地产目标价分别至86.6元、10.45元及19.3元,评级同为“中性”,恒隆集团及恒地评级为“沽售”。

德银料楼价明年见底

  德银亦看淡楼市前景,指本港明年经济前景将明显恶化,并承认该行早前对楼市08年见底看法过分乐观,预期楼价跌势延至09年,并对地产股持谨慎。该行原本估计本港住宅楼价由当前至09年底将上升10%,现改为下跌20%。

  该行调低地产股2009-10年盈利预测4%-19%及8%-34%,资产净值下调9%-24%。但根据纪录,估值较楼价先2-9个月见底,德银估计楼价09年见底,即估值低位将于明年中出现。

环球疲弱累商厦市道

  里昂对本港楼价较为悲观,并指本港楼价自3月高峰至今已下跌6.8%,预料在明年年底前楼价最高再下跌20-30%。另外,DBS表示,全球金融市场动荡给香港写字楼市场带来的不明朗因素渐增,将希慎兴业评级由“买进”下调至“持有”。如果更多金融机构倒闭,预计到2009年中期,中环地区写字楼空置率将上升到5%或者更高。

外资“撤退“放缓投资中国房地产

  9月15日,华尔街经历了它最黑暗的日子,百年老店雷曼兄弟黯然宣布破产,美林忍痛出让控股权予美国银行;这还没完,21日,两家华尔街硕果仅存的两大投行摩根士丹利和高盛无奈宣布,将由当前的投资银行改制为银行控股公司。

  华尔街投行的倒掉,意味着其将告别以往“高风险高收益”的运作模式,且将受到更为严厉的监管。而对于众多在2003年以来进入中国房地产市场的投行而言,它们的流入曾被认为推高了中国房地产资产价格,如今是否会加速流出?未来又将是怎样?

“是时候撤退了”

  近日,市场不断传出雷曼、美林、摩根士丹利等计划出售在华物业的消息,不断搅动着内地楼市。安邦研究机构高级分析师贺军介绍,欧美等外资投行长期在上海等城市进行物业收购,“实际上是一种资产买卖”。在这一模式中,国际投资者看中的并不是开发利润,而是在中国经济增长过程中所带来的资产和汇率升值。当人民币升值预期出现反转时,不排除投行会套现离常
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