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物业管理在求变中迈入2007

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  物管似乎是个永远让所有人都“痛心疾首”的问题:物管公司说物管费如何难收,小区业主如何“无良”;政府部门说物管投诉如何之多,到处“灭火”;业委会说物管公司如何不管不顾……

  2006年,对于杭州的物业管理行业来说,又是特殊的一年:《浙江省物业管理条例》出台、物业管理开始尝试“点菜吃饭”、尝试用“三权分立”管理小区、物管“真空期”小区的“应急预案”……

  穷则变,变则通。杭州的物业管理在变化中走入了2007年。

  《浙江省物业管理条例》

  给业委会一个名分

  2006年10月1日,各个小区的大门口都挂着横幅,祝贺《浙江省物业管理条例》出台,这也可以说是物管界的一件大事。

  在业内人士看来,这个条例最大的突破是赋予了业主委员会诉讼主体的资格,条例规定:业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提出诉讼。这也是全国首部赋予业主委员会诉讼主体资格的物管条例。

  当然,赋予了业主委员会主体资格,也势必带来一系列的问题,比如,业委会没有经济能力,如果作为诉讼主体,一旦败诉究竟该如何承担经济赔偿?这个问题至今还悬而未决。

  这个条例的出台经过也可谓一波三折:它历经三次审议,一批争议强的问题才有了答案。条例采纳的群众意见主要有:首次业主大会召开条件门槛改为:房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上;业主逾期不参加投票,其意思表示视为赞成、反对还是弃权,由业主大会议事规则约定,而在以往,通常的做法就是你不投票就视为默认决议;小区空地可用于停车。经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车泊位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等公共设施,不得阻碍消防通道。

  此外,它还引入了“利害人”的概念,如业主需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他公共部位、共用设施设备的,不但要经过物业管理企业和业主委员会的同意,更需要经过“直接利害人”的同意,而改变物业使用性质也需要经过相关“利害人”的同意。这在以前无论是物业管理法规,还是政府的指导性文件均没有类似的规定。

  目前该条例的一些相关配套文件也正在拟定中。

  示范文本要的就是规范

  各行各业都有格式文本,2006年10月份,杭州市出台了物业管理示范文本,其中《业主大会表决票》、《业主委员会委员选票》、《解聘物业公司表决意见单》、《选聘物业公司选票》、《业主委员会成立/换届备案表》等20个。这些文本只需要从杭州市房产信息网上下载就可以了,选业主委员会该遵循怎样的流程,与物管公司该怎么签合同,全部都有政府专门的文本可以依循,相关人士只要照着示范文本“填空”就可以了,这无疑使物业管理各方面更加规范化,也把许多今后可能会出现的问题解决在源头。
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